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西安房价5月备案均价16615元平方米领涨全省 陕北
 

  近日,第一财经发布的《2019城市商业魅力排行榜》显示,西安排在成都、杭州、重庆、武汉之后,位居新一线城市的第五名。

  随着西安房地产市场的持续升温,产业链条的相关环节也随之悄然改变,商品住宅库存去化降至四个月、土拍地价持续飙升、省内其他地区楼市相继走高……

  记者调查了解到,城市人口规模和经济水平与各地区房价成正比,西安领涨全省,而宝鸡、咸阳、渭南快马加鞭,部分品牌楼盘价格已接近西安;汉中、安康、榆林等房价上涨明显,新老城区价格差异比较大;而西安几个非限购区以及周边县市大多上涨。

  5月16日,国家统计局发布的《2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示,西安新建商品住宅价格指数同比上涨23.8%,位居全国第一,至此,西安房价已连续上涨38个月。

  另据美城数据统计,2019年1-5月,全市商品住宅供应量同比下滑16.5%,整体去化周期保持在4个月左右。

  业内人士表示,4-5月份,西安楼市依旧保持强劲势头,虽然网签量环比有所回落,但这主要和今年以来住宅供应持续低位有关,从新房开盘去化来看,去化率环比持续提升,4月整体去化85%,5月去化持续走高,达87%。

  从近期市场表现来看,位于秦汉新城的恒大文化旅游城5月26日开盘,当天开盘成交均价高层为8700-9800元/㎡、小高层9800-10500元/㎡、洋房12000-20000元/㎡,3938套房源全部售罄,去化率100%;华润置地·悦府上周完成登记,均价20924.79元/㎡,可售房源228套,实际意向登记1581人,核验通过1390人,中签率16.4%;保利天悦最近一批次可售房源均价17770元/㎡,可售套数392套,意向登记1256人,核验通过1011人,中签率25.8%等。

  据统计,5月,西安市(含沣东)共计16个项目4424套房源进行了价格公示,从公示价格来看,当月西安楼市均价达到了16615元/㎡,环比上涨18%。

  陕西省房地产研究会会长王圣学分析,从人口规模和各地经济水平来看,全省各地的房价水平与之相匹配。西安的房地产开发量占据全省70%的市场份额,作为常住人口超千万的省会城市,购买需求旺盛、加之造价成本的提高,房价上涨仍将是趋势。

  城市发展的GDP和总人口是衡量当地房地产发展的重要因素。除西安市以外,咸阳、宝鸡、渭南在城市GDP和人口总数上在全省相对靠前。根据各城市2018年度的国民经济和社会发展统计公报的数据显示,从GDP总量来看,咸阳为2376.45亿元、宝鸡为2265.16亿元,渭南为1767.71亿元。从各市人口来看,渭南总人口最多,为532.77万人,其次为咸阳,为436.61万人,宝鸡的总人口为377.1万人。

  近年来,因西咸一体化,咸阳的房地产市场发展也一直紧跟着西安的步伐在不断优化。根据中国房价行情网信息显示,咸阳市5月份的房价9640元/㎡ ,环比上涨1.75%,从区域来看,咸阳湖周边项目多为改善型,价格相对较高,例如国润城均价22000元/㎡;品牌房企进入咸阳之后,项目所在地相对本地房企较为偏远,例如恒大帝景的高层房源均价为8600-9400元/㎡,而咸阳市区内,本土口碑开发商的项目价格,大多在7000-8500元/㎡之间,部分品质一般项目均价则在7000元/㎡以下。

  中国房价行情网信息显示,宝鸡市5月份均价5871元/㎡,环比上涨0.58%。在宝鸡从事房地产营销的李波介绍,目前本土开发商的刚需项目,价格大多在4500-6000元/㎡之间,从2017年开始宝鸡房价有了较为明显的上涨,尤其是品牌房企进驻,成为拉动宝鸡市整体房价的主要力量。

  与宝鸡房价相近。渭南5月份的均价5784元/㎡,环比上涨1.24%。而品牌房企在渭南的项目也不在少数,例如万科、恒大、碧桂园、富力、保利等。据美城机构数据显示,渭南是除西安之外陕西省人口最多的城市,但城镇化率为48.5%,全省最低,人口红利及发展空间较大,渭南房地产销量处于高位,因货币化安置为全省最低,故涨幅有限。

  美城机构的数据显示,在2018年陕西各市的房地产开发投资中,宝鸡、渭南、咸阳位列前三位,且在房地产量价走势上,咸阳、宝鸡商品房销量逐年升高,整体呈现量价齐涨。其中,宝鸡以201.83亿元远高于其他城市。

  美城股份市场部总监沈玮认为,在大城市承载力趋于饱和后,产业、人口等生产要素便开始向周边城镇迁移,尚未满足的住房需求自然溢出至周边卫星城市,因而随着外溢效应的产生,都市圈与城市群将成为发展的主流趋势。而在西安周边各城市中,宝鸡GDP总量、人口数位于全省前三,产业外溢,制造业发力,已开通高铁,在西安1.5小时交通圈内;渭南人口全省除西安外第一,三产结构优化较好,第三产比例持续提高,在西安80Km内的第一圈层城市内;咸阳房地产开发投资最高,GDP第二,且距西安最近,有西咸一体化的优势,在交通上与西安地铁连通,这三个城市无疑是西安之外的房地产主力发展城市。

  在陕西地级市中,汉中、商洛、安康、延安、榆林等市人口基数基本相当,约300万左右,房地产市场现状也基本类似,除商洛外,其余城市房价都有所上涨,并存在新区、老城价格分化明显的状态。

  据汉相地产监测,2019年1季度汉中的普通毛坯住宅均价是5510元/㎡,此均价包括大河坎区域,不含别墅洋房,取样中的精装房对精装部分的价格进行了剔除。2017年12月份高铁开通时,汉中房价为4426元/㎡,自高铁开通以来房价“狂飙突进”。今年,汉中房价的宏观表象为“缓涨”,但扣除成本上涨和货币贬值因素,基本上是“持平”甚至“微跌”。

  汉相地产总经理甯志俊从人口、产业、经济等方面分析,目前汉中房价与城市发展的匹配度较为合理,但下阶段如果不注重产业、城市发展方面的问题,未来会出现较大颓势。

  他分析,首先,汉中由于历史原因人口急剧老龄化的问题较突出,汉中经济落后,挣钱难,所以外出人口较多,而吸引外地人口较少,在许多人心目中成了退休后“养老”的城市,这表明汉中严重缺乏活力,应该说是汉中的“不幸”。其次,汉中作为“南水北供”的水源地,许多产业限制发展,高附加值农业、度假康养型的深度旅游业刚刚起步,所以发展的空间很大,但当前仍较艰难。比如天坑的保护性开发并没见提上日程,兴汉新区的建设速度也有所减慢,这本是汉中旅游的两个“引擎”,但并没发挥出应有的力量。因此,经济不振,尤其是发展机会的减少和中高收入就业岗位的不足,将会阻止汉中的人口增长,进而限制汉中房地产市场的发展。

  甯志俊建议,汉中应千方百计地提振经济,“反虹吸”,增加中高收入就业岗位,减少自身人口流失,“虹吸”周边地市尤其是巴中、陇南人口,促进汉中的发展。此外,汉中盆地为整个秦巴地区最大的平原,可用于开发房地产的土地较为广阔,土地成本较有优势。

  吉屋网数据显示,今年一季度,安康房地产市场成交均价5000-7000元/㎡的楼盘居多。目前,新房主要分布在城市新区,高新区成交均价6276元/㎡,汉滨区成交均价6189元/㎡。

  安康地产人士介绍,安康房地产市场老城和新区分化较为明显,老城区新房源供应寥寥无几,新区品牌房企扎堆,新房源供应充足。房价呈现分化态势,当地房企开发楼盘多以低价吸引购房者,但成交并不明显,而从去年开始新进的品牌楼盘价格都居高不下,反而受当地购房者青睐。安康整体均价在5900元/㎡之间,但市场主力成交价格在7000元/㎡以上。

  安居客数据显示,2019年3月,延安新房均价5480元/㎡,已经连续近四个月持平。房价从去年初到10月一直处于缓慢上升期,到年底突然快速上涨。据业内人士透露,延安存在老城和新区分化,老城价格波动基本不大,新区价格起点高,涨幅大,新区新房价格已经拉升至7000多元/㎡。

  总体来看,延安、榆林的房价不再暴涨暴跌。陕北房价平稳为主,涨幅今年以来已经趋缓。

  同等人口维度地级市中,商洛房地产市场现状是一个例外,虽有万达、碧桂园等品牌房企进驻开发,但是其房价水平依然徘徊在低水准,今年1月份,整体均价在3500-4000元/㎡,主要受其经济基础薄弱影响,价格和购买力都比较低迷。

  据安居客有关数据显示,5月份,杨凌新房均价4820元/㎡,环比4月增长44.31%。目前在售的楼盘有2个,待售1个。其中杨凌绿地·世界城在售,面积区域为78-135㎡,价格区间为小高层5400-7100元/㎡,属于精装产品,洋房7200元/㎡属于毛坯产品。

  吉屋网统计数据中,阎良新房均价5383元/㎡,环比4月持平,但是从近一年曲线图中可以看出,该区域涨幅比较大,截止4月份,区域内均价已涨到6131元/㎡,而在去年5月份,该区域的均价仅为4890元/㎡。

  区域目前的房价均价为4900元/㎡,从曲线图中看,该区域价格趋势还算稳定,每月涨幅在100元/㎡左右。其中,铜川新区3月新建商品房住宅类最新均价约为5292.9元/㎡,商铺最新均价约为15714元/㎡,依旧呈现铜川房价看新区的行情。

  5月新房均价4333元/㎡,环比4月增长0.77%。“周至由于产业支撑较弱,区域楼市呈现疲软迹象。”创典全程信息中心部长刘兰兰表示。 华商报记者 党兰 张毅 杜蒙 狄芳返回搜狐,查看更多


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